Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проверка документов при аренде квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед заселением обязательно нужно провести осмотр квартиры не только на предмет визуальных недостатков, но и на предмет работоспособности. Закрыть и открыть окна, краны, проверить исправность коммуникаций, осмотреть стояки и удостовериться, что нигде не течет. Необходимо проверить работоспособность счетчиков горячего и холодного водоснабжения, замечает Юлия Дымова.
На что обратить внимание при поиске квартиры через интернет?
Изучите объявление. В нем должна быть основная информация о сдаваемом жилье: размер ежемесячного платежа, срок аренды, список имеющихся бытовой техники и мебели, условия оплаты ЖКУ, возможность проживания с детьми, домашними животными, возможность использовать собственную мебель, возможность оформить регистрацию и прочее. Хорошо, если в объявлении много фотографий квартиры. Обратите внимание на давность размещения и на отзывы о квартире и ее владельце.
Проверьте на интернет-картах, верно ли указано расстояние до метро, — иногда хозяева преуменьшают его.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
На что обратить внимание, помимо документов
Юридическая чистота сделки – безусловно, важный фактор, однако арендаторам не стоит забывать и про личное удобство. Рассмотрим, на что нужно обратить внимание для аренды подходящей квартиры:
- Расстояние до необходимой инфраструктуры. Перед просмотром объекта убедитесь, что поблизости от квартиры есть магазины, аптеки, поликлиника, парковка и т.д.
- Состояние подъезда и двора. Проверьте, насколько хорошее освещение около дома, ухожена ли придомовая территория. Это многое скажет о соседях. Если подъезд и лавочки недавно покрашены, а двор выглядит свежо, скорее всего, здесь за этим хорошо следят. Если на стенах дома нарисованы неприятные граффити, а у входа полно окурков, следует задуматься.
- Транспортная доступность. Обратите внимание, удобно ли добираться до дома, насколько близко расположена остановка.
- Состояние квартиры. Если вокруг дома все устраивает, осталось найти жилье с комфортными условиями. При просмотре квартиры обратите внимание на все: целостность мебели, наличие всех необходимых коммуникаций, опрятность комнат и даже вид из окна. Важно проверить работоспособность всей техники, санузла и розеток.
Нe плaтить aвaнc нaпepeд
Нa Aвитo, Циaнe или Яндeкc.Нeдвижимocти выcтaвляют oбъявлeниe o cдaчe кoмнaты или квapтиpы. Нa фoтo вce выглядит xopoшo: нoвый peмoнт, кpacивый интepьep, дopoгaя мeбeль. Eщe цeнy пocтaвили нa 20% дeшeвлe дpyгиx в этoм paйoнe.
Пo нoмepy из oбъявлeния oтвeчaeт чeлoвeк, кoтopый пpeдcтaвляeтcя pиeлтopoм или coбcтвeнникoм. Гoвopят, чтo пo личным пpичинaм квapтиpy нyжнo cpoчнo cдaть: пoэтoмy цeнy зaнизили, a ключи oтдaдyт пepвoмy, ктo зaплaтит. Eщe дo пpocмoтpa пpeдлaгaют внecти зaлoг зa пepвый мecяц: кaк гapaнтию, чтo жильe бepyт, и eгo нe бyдyт пpeдлaгaть дpyгим людям.
Инoгдa гoвopят, чтo квapтиpy из oбъявлeния yжe cняли. Bмecтo нee ecть цeлaя бaзa дpyгиx oтличныx вapиaнтoв, кoтopыx нeт нa пoпyляpныx caйтax c жильeм. Чтoбы пoлyчить дocтyп к бaзe, нyжнo пoдъexaть в oфиc, зaключить дoгoвop c aгeнтcтвoм и зaплaтить 5-15 тыcяч pyблeй.
Как оформить договор аренды?
Если квартиру показывает риелтор, значит, он же выдаст вам бланк договора аренды, когда вы обсудите с владельцем все нюансы. В случаях, когда собственник сдает квартиру самостоятельно, стороны используют типовой договор из Интернета.
Обратите внимание не только на те пункты договора, которые вы заполняете от руки. Существенные условия договора, которые нужно проверить, прежде чем подписывать:
-
ФИО и паспортные данные собственника;
-
адрес квартиры;
-
срок аренды и размер платы;
-
оплата коммунальных услуг (обычно это свет, вода и Интернет);
-
условия повышения стоимости аренды;
-
условия и порядок досрочного расторжения договора;
-
штрафные санкции;
-
количество визитов собственника.
По закону договоры сроком до одного года не подлежат регистрации в Росреестре. Как правило, большинство собственников заключают договор аренды на 11 месяцев, чтобы информация о сроке и цене аренды не попала в официальные органы, в том числе в налоговую службу. При этом даже без регистрации подписанный договор имеет юридическую силу. Соответственно, его стороны имеют право на защиту своих интересов в суде.
Какие вопросы задавать собственнику?
Приглядитесь к человеку, в чьей квартире вы будете жить. Как он станет к вам относиться, вы сможете понять, если расспросите его о людях, которые снимали его жилье до вас. Множественные претензии к прежним арендаторам должны вас насторожить. Не исключено, что это предвзятое отношение распространяется на всех, кто пользуется его имуществом.
Конечно, случаи, когда собственники донимают арендаторов частыми проверками, происходят не так часто, такого поведения можно ожидать разве что от мнительных недоверчивых пенсионеров. Но нелишним будет заранее договориться о количестве визитов владельца.
Поиск съемной квартиры и переезд — дело затратное. Поэтому, прежде чем подписать договор найма, постарайтесь разузнать, какова вероятность, что вас попросят освободить помещение раньше, чем вы сами решите съехать.
О том, что в будущем квартиру планируют продать, собственник вам вряд ли признается на этапе знакомства. Обычно это выясняется, когда арендатор уже обживется на новом месте. Но вам добавит спокойствия, если вы будете знать причину, по которой квартира пустует.
Широко распространена ситуация, когда семья вкладывает свободные деньги в покупку недвижимости для малолетнего ребенка, чтобы обеспечить его к совершеннолетию собственным жильем. В этом случае взятый на квартиру ипотечный кредит гасится за счет дохода от аренды, и временные жильцы могут не переживать за свое будущее.
Еще часто сдаются квартиры тех, кто уехал работать в другой город, но планирует приехать обратно. Когда вернется владелец и где он будет жить — вот вопрос, который поможет выяснить реальный срок сдачи. Чистую правду вам могут и не сказать, но по сбивчивому ответу или уходу от темы можно сделать соответствующие выводы.
Дополнительное соглашение
Если одна из сторон хочет изменить договор аренды по объективным причинам, она обязана составить дополнительное соглашение. Наиболее распространенными причинами для составления такого документа являются
- увеличение или уменьшение суммы арендной платы, подлежащей выплате; или
- Продление срока аренды, если нет желания заключить совершенно новый договор аренды
- Изменения в условиях проживания арендатора. В результате он желает объявить о своих родственниках.
- желает досрочно прекратить арендные отношения.
Оформление этого документа начинается с изложения конкретных требований одной стороны к другой. Далее обсуждаются все возможные нюансы и делается попытка найти общий язык. Затем составляется окончательный документ.
- Дата его составления, дата
- номер документа, к которому применяются все необходимые изменения, номер документа
- Полная информация о сторонах каждого достигнутого соглашения.
Не рекомендуется оформлять документы самостоятельно. Сэкономьте время и обратитесь за консультацией к юристу по телефону.
Сторонами договора временной аренды могут быть юридическое или физическое лицо. Мы рассказали вам о порядке оформления договора аренды между юридическим и физическим лицом, о причинах, по которым это необходимо, и о том, как подготовить акт уступки договора аренды относительно различных документов.
Документы при аренде квартиры
Чтобы оформить отношения с арендатором на законных основаниях, владелец должен предоставить пакет документов, которые смогут удостоверить его права собственности. Среди них:
- правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, дополнительно – договор дарения или купли-продажи);
- идентификационный код и паспорт собственника жилья и арендатора;
- справка из ЖЭКа с перечнем всех зарегистрированных по адресу (берется в ЦПАУ по требованию);
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду;
- разрешение опекунского совета, если там зарегистрирован ребенок;
- акт приема-передачи имущества, если владелец хочет максимально обезопасить свои вещи, которые находятся в квартире.
Отчет на недвижимость
Альтернативным способом проверки прав на недвижимость является альтернативный отчет, который предоставляет информацию о всех зарегистрированных правах на объект. Этот отчет содержит данные о предыдущих собственниках, датах регистрации и основаниях перехода прав.
Отчет на недвижимость может быть полезен при аренде квартиры, так как он содержит информацию о владельце квартиры и ее состоянии. Он также может помочь избежать возможных проблем с арендой, таких как задолженность по коммунальным платежам или судебные разбирательства. Кроме того, отчет на недвижимость может помочь определить рыночную стоимость квартиры, что может быть важно для потенциальных арендаторов.
Оба документа могут использоваться для проверки прав на квартиру при аренде.
О том, как могут обмануть при аренде квартиры, нужно думать всегда. Отсеять мошенников можно на первом этапе — во время поиска жилья по объявлениям.
«Некоторые мошенники предлагают купить список телефонов собственников подходящих клиенту квартир, — объясняет Артем Журавлев, руководитель офиса продаж „Центрального агентства недвижимости“. — Если по ним звонить, то там обычно никто не берет трубку или сдается вообще другое жилье вместо выбранного и подходящего. Иногда такие „продавцы телефонов“ прикрываются именами больших агентств недвижимости, чтобы добавить себе веса, доверия».
Самая распространенная хитрость — почти идеальный вариант в центре города с красивым ремонтом и по цене вдвое ниже рыночной. Как правило, все, что будет происходить после звонка, будет завязано на авансовых платежах и пустых, но громких обещаниях
Среди других частых уловок, которые можно распознать на этапе звонка, — работа через посредника. Автор объявления может представиться родственником или другом собственника, а потом попросить залог. Такая ситуация тоже должна вас насторожить.
Перед тем, как договориться о просмотре, попросите собственника захватить пакет документов на квартиру. Если он под каким-то предлогом откажется, то лучше поискать другое объявление.
Приступить к составлению договора следует тогда, когда вы осмотрели каждый уголок квартиры, проверили документы хозяина и убедились в его честности и адекватности. Все договоренности, которые были, нужно оформить письменно — устные договоры не имеют юридической силы.
По словам Виктора Куракина, в договоре должны быть четко прописаны имена, паспортные данные и адреса прописки обеих сторон, права и обязанности, порядок и способ оплаты, а также дата и место составления документа. Все, что позволит однозначно сказать, кто заключил договор и на каких условиях.
В договоре или в приложении к нему должна быть указана вся мебель и бытовая техника — с названиями, примерной ценой и ее текущим состоянием. В последней графе должны быть не абстрактные формулировки, например, «хорошее», а конкретные недостатки или даже фотографии
Здесь же нужно прописать и сумму залога. «Стоимость залога — исключительно договорной момент. Риэлтор может уговорить собственника обойтись вообще без него. Нормальным считается брать залог в размере полной стоимости месячной аренды», — отмечают в «Центральном агентстве». Что касается оплаты, то берите с хозяина расписку за каждый ежемесячный расчет, если вы договорились платить наличными.
Последний совет, который часто игнорируют, — прочитайте договор целиком и только после этого оставьте под ним подпись.
«Чтобы снять квартиру без хлопот, нужно помнить, что вариантов много, и если что-то не нравится, то лучше отказаться. Даже когда цена привлекательна. Найдете другую, но зато без потерянных нервов», — заключил Артем Журавлев.
Какие документы проверять при аренде квартиры
Чтобы удостовериться в легальности предложения, вам необходимо проверить, есть ли у арендодателя пакет документов:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- ИПН и паспорт собственника жилья;
- письменное согласие от всех владельцев квартиры на аренду, если такие есть;
- разрешение опекунского совета, если в квартире зарегистрирован ребенок.
Отдельно стоит сказать о договоре аренды квартиры. Без этого документа у вас просто не будет законных оснований проживать на арендованной площади, и в любой момент вы можете быть выселены без предупреждения.
Договор о съеме квартиры должен быть заверен нотариально. В нем стороны прописывают:
- что арендуется;
- кто является сторонами договора;
- условия передачи имущества в аренду (срок, цена, порядок оплаты);
- права и обязанности сторон;
- ответственность за нарушения условий.
Поиск через агентства недвижимости
Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:
- Найти квартиру по требованиям клиента;
- Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
- Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
- При оформлении договора найма вести все переговоры;
- Консультировать клиента по вопросам договора;
- Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
- Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.
Со стороны квартиросъёмщика
Как уже было обозначено выше, владелец помещения также должен иметь некоторое представление о том, кому он передает свое имущество во временное пользование.
- Паспорт – тут необходимо обратить внимание на инициалы (именно они должны быть указаны в дальнейшем при подписании договора), а также на наличие постоянной регистрации.
Если ее нет, то высока вероятность того, что арендатор пожелает сделать временную прописку в съемной квартире.
Такое условие уже отдельно должно обговариваться и прописываться в тексте соглашения.
Если вместе с квартирантом будут проживать члены его семьи, то также следует попросить показать и их паспорта.
- виза;
- вид на жительство (ВНЖ);
- разрешение на временное проживание (РВП);
- патент на осуществление трудовой деятельности.