Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Резервирование земель является одной из важнейших функций по управлению земельными ресурсами, способом обеспечения запланированного использования земель в будущем: этот институт направлен на удовлетворение публичных (общественных) интересов.
Комментарий к Статье 70.1 Земельного кодекса РФ
Вместе с тем существует и иное мнение. Так, например, А.П. Ревякин указывает, что, рассматривая отдельные основания резервирования, необходимо сделать вывод о том, что о соответствии этих оснований общественному интересу можно говорить не во всех случаях, поскольку перечень оснований для резервирования земельных участков исходя из смысла комментируемой статьи не является закрытым.
Поскольку законодатель, перечисляя основания резервирования земель, делает отсылку к основаниям изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а перечень оснований для изъятия является открытым, то дополнительные основания для резервирования земельных участков могут быть установлены как федеральными законами, так и законами субъектов РФ .
———————————
См.: Ревякин А.П. Публичные интересы и основания резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Экологическое право. 2011. N 6.
Вопросы уведомления и государственной регистрации
Большое значение имеют вопросы уведомления и регистрации, возникающие при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, так как с этими действиями законодатель связывает наступление определенных правовых последствий для правообладателя земельного участка (ст. 280 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ), а также возможность фактического изъятия участка для публичных нужд.
Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.
Земельный кодекс РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права и интересы третьих лиц.
Следовательно, в законодательстве по данному вопросу имеется пробел, что ставит перед судебными органами задачу сформулировать судебные правила в защиту публичных или частных интересов. Полагаем, что при изъятии у собственника земельного участка, обремененного рентой, об этом должен уведомляться залогодержатель, с учетом законных интересов которого должен решаться вопрос о выкупе участка и ренты, а в случае судебного порядка изъятия залогодержатель должен привлекаться для участия в деле в качестве третьего лица.
Следует отметить, что Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ предусматривает иной срок и порядок уведомления при изъятии земельного участка, что находится в противоречии со ст. 279 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. При наличии указанной коллизии перед судебными органами возникнет серьезная проблема в выработке судебных правил для преодоления существующего противоречия.
Определение выкупной цены при изъятии (выкупе) земельного участка
В действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для публичных нужд и порождает судебные споры. В результате анализа положений ст. 280 ГК РФ можно сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник.
Земельный кодекс РФ устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат. Кроме того, имеются противоречия между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.
Не все зарезервированные территории в будущем действительно изымаются из оборота. Такая необходимость может со временем просто перестать быть актуальной.
На смену выбранной территории может подобраться другой земельный участок, более подходящий по характеристикам. Кроме того весь резерв имеет срок своего действия. Когда срок подходит к концу, бронь земли аннулируется.
Резервирование может быть прекращено:
- При окончании срока резерва, указанного в решении.
- Надел уже предоставлен для государственных или муниципальных нужд.
- Орган, принявший решение о резервировании, отменил его из-за нахождения более подходящего участка или из-за прекращения планируемой деятельности.
- Участок был изъят на законных основаниях.
- Резервирование было отменено судебным решением.
Орган, занимающийся резервированием земель, при прекращении резерва должен обязательно передать соответствующие сведения в Росреестр для изменения имеющейся там записи о резерве.
Допустимые сроки резервирования земли
В ст.70.1 ЗК РФ сказано, что:
- земли для муниципальных и государственных потребностей могут бронироваться на срок, не превышающий 3 года;
- земли, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней, и те, на которых планируется создать ОЭЗ, резервируются на срок до 2 лет. Для этого в заявке на бронирование следует указать решение высшего органа государственной власти административно-территориальной единицы РФ;
- на срок до 20 лет можно резервировать участки, находящиеся в собственности властей федерального или местного уровней для строительства и реконструкции: автомагистралей федерального значения;
- пересадочных узлов метрополитена;
- объектов воздушного, железнодорожного, морского и внутреннего водного транспорта и так далее.
Говоря о процессе резервирования, нужно понимать, какие основания используются в данном случае. В положениях статьи 49 земельного законодательства отражены причины и основания, на которых строиться процедура резерва. Изначально поводом для закрепления участка за государственными органами выступает то, что необходимо приводить в исполнение соглашения международного типа, а также обязательства, которые взяты на себя государственными органами. Также, если кратко, резервирование участков реализуется при сооружении или преобразовании границ наделов или неподалеку от них.
Это касается таких объектов, как системы энергетического типа, которые разработаны федеральными или региональными органами. Также это объекты, отнесенные к атомной энергетике или обеспечению безопасности государства. В последнем случае подразумеваются строения и системы разного рода коммуникаций, а также помещения, которые необходимы для охраны границ страны. Касаться это может и объектов, где развивается транспорт. В частности, региональной или федеральной значимости. На наделе могут проходить ж/д пути или располагаться объекты космического типа. Это могут быть магистрали для автомобилей или системы, посредством которых производится снабжение территории холодной или горячей водой.
Данная схема не ограничивается тем, что отражено в правовых актах. Законодатель указывает на возможность использования в качестве основания для резерва и других направлений применения. Это касается участков, которые находятся в собственности региональных органов или муниципалитетов. В этом случае нужно учитывать территориальное планирование.
ВНИМАНИЕ !!! Нужно отметить, что в отношении наделов, которые отнесены к собственности государственного или муниципального органа, устанавливается, что эти земли не могут быть предоставлены для использования сторонними субъектами. Главное условие – чтобы на этом участке располагались объекты, входящие в транспортную, инженерную или социальную инфраструктуру.
Также к категории резерва отнесены наделы, где расположены сооружения, обеспечивающие безопасность и защиту всего государства. Кроме того, это площади, которые предназначены для расположения на них объектов природного значения и сооружений водного типа. Эти местности подлежат охране со стороны государственных органов.
Что представляет собой резервирование участка
Резервирование земельного участка – это наложение ограничения на использование надела собственником в связи с высокой вероятностью дальнейшей ее эксплуатации во благо страны. Территория считается забронированной лишь после регистрации в Росреестре факта закрепления земли за государством.
Ограничение может распространяться на земли, принадлежащие частным лицам. Это вступает в противоречие с Конституцией, ведь частная собственность в РФ неприкосновенна. Тем не менее, данная норма не действует, когда речь идет об экономической безопасности либо обороноспособности государства.
Зарезервированные земли будут у собственника отчуждены, но на возмездной основе – государство их выкупит.
Органы власти, бронируя конкретный надел, обязаны уведомить его владельца о том, что на этом участке планируется проведение определенных работ.
Далее выполняется оценочная экспертиза. По ее окончании земля считается предварительно зарезервированной. Этот статус она утратит в одном из двух случаев:
- начнется процедура выкупа участка;
- исчезнет потребность в резервировании в результате пересмотра стратегических планов.
При этом необходимо учитывать установленный максимальный срок бронирования надела.
Права владельцев участков
Хотя использование земель призвано решать проблемы государственного или регионального уровня, это не отменяет требование обеспечить защиту интересов собственников резервируемых участков.
Однако это не распространяется на неприватизированные наделы. Их владельцы сталкиваются, как правило, со следующими ограничениями:
- приватизировать зарезервированные земли нельзя;
- не допускается строительство объектов коммерческого назначения и жилых зданий, поскольку их стоимость в случае изъятия, скорее всего, компенсирована не будет;
- запрещается возводить ирригационные сооружения, предназначенные для производства мелиоративных работ, и иные объекты.
В случае возникновения убытков от резервирования земельного участка, его владелец может подать исковое заявление на их возмещение в судебную инстанцию.
Что может стать основанием для госрезервирования
Поводов для начала процедуры госрезервирования много, причем сюда относятся, как непосредственно основания для самого бронирования, так и для изъятия земли в пользу муниципалитета. Землевладелец должен быть готов к тому, что его земля в любой момент может перейти в категорию госрезерва, но чаще всего это происходит, в случаях, если:
- проведение процедуры может помочь в выполнении Россией обязательств перед иностранными «партнерами»;
- только данный участок по своим параметрам может подходить для удовлетворения нужд муниципальных органов и страны в целом;
- рядом с участком или в его границах, планируется возведение новых объектов или преобразование энергосистемы, атомных электростанций, оборонного или военного значения, автомагистрали, объекты, связанные с космосом. Также это касается инженерных объектов, относящихся к системам водоподачи и водоотведения (канализации), электро- и газоснабжения;
- могут быть решены иные вопросы в масштабах страны или на уровне муниципалитета.
Проводится бронирование, как правило, если участок земли является частной собственностью или в качестве владельца выступает юрлицо, но в некоторых случаях процедура необходима в случае, если участок не является собственностью частников и компаний. Резерв необходимо оставлять, если планируется начало строительства автомагистрали, или в ближайшей перспективе возведение инженерных систем и оборудование коммуникаций. Это также необходимо при организации природоохранных зон, возведении водохранилищ и оборудовании других объектов водного хозяйства, специальных объектов инфраструктуры особой экономической зоны.
Основания для резервирования территории
Статья 49 Земельного Кодекса освещает основные причины, выступающие основанием для резервирования земли. В первую очередь, поводом для закрепления территории за государством может являться необходимость выполнения международных соглашений и обязательств страны.
Кроме того, резерв земельных наделов осуществляется в случае возведения, преобразованияв их границах либо неподалеку от них следующих объектов:
- энергетические системы регионального либо федерального масштаба;
- объекты эксплуатации атомной энергии;
- объекты, относящиеся к обороне и безопасности РФ, включая технические строения, коммуникации, системы, возведенные для охраны границ государства;
- объекты транспорта и связи как региональной, так и федеральной значимости, а также системы железнодорожных путей всеобщего использования;
- объекты космического назначения;
- объекты систем холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, а также системы теплоснабжения, газоснабжения и электросети;
- автомобильные магистрали.
Права собственников при резервировании земель
Муниципальные и государственные нужды, требующие проведения резервирования земель, в первую очередь, призваны обеспечить защиту публичных интересов.
Однако при реализации процесса резервирования, важны не только общественные, но и частные интересы, поскольку в ходе проведения резервирования существенно ограничиваются возможности покупки земельных участков.
Если физическое или юридическое лицо использует земельный надел, не обладая правом собственности на него, после завершения процедуры резервирования, оно будет лишено возможности купить данный участок. Также могут быть существенно ограничены права на использование определенного надела для арендаторов и землепользователей.
С какими ограничениями могут столкнуться землепользователи:
- Запрет на строительство жилья, объектов производства, зданий, относящихся к культурно-бытовой сфере и других строений, соответствующих целевому назначению надела земли и разрешенным вариантам использования;
- Ограничение права на реализацию проектов, связанных с ирригацией территории, мелиоративными работами, строительством водных объектов, прудов и другими мероприятиями, соответствующими разрешенным вариантами использования данного участка;
- Также исключается возможность приватизации участка, входящего в зарезервированные территории.
Если земля, пребывающая в муниципальной или государственной собственности, была включена в границы зарезервированных территорий, ее оборот также будет существенно ограничен. Если такие участки были переданы в аренду, то период действия договора с арендатором должен заканчиваться раньше установленного срока резервирования.
Довольно часто после завершения процесса резервирования земельных участков, производится изъятие земли для обеспечения государственных нужд. Землевладелец вправе обжаловать решение органов исполнительной власти как на этапе резервирования, так и на этапе изъятия участков.
Обзор судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренным судами Калининградской области за 2013 год
С учетом изложенного, условием предоставления судебной защиты лицам, обратившимся в суд с соответствующим требованием, является установление факта нарушения ответчиком их прав и законных интересов. По приведенным выше делам оснований для судебной защиты прав истцов не имелось, поскольку ответчиками их права нарушены не были.
Как правило, такие споры связаны с несовпадением закрепленных в государственном кадастре недвижимости границ с фактическими границами, т.е. реально существующими на местности. При этом несовпадение границ может быть обусловлено как их противоречием друг другу (пересечением), так и отсутствием юридической или фактической границы одного из участков. При уточнении местоположения границ ранее учтенного земельного участка могут измениться как его площадь, так и конфигурация, что может вызвать несогласие как самого правообладателя, в интересах которого межевые работы проводятся, так и смежных землепользователей.
Как происходит процедура резервирования
Решение о переходе участка в госрезерв происходит по инициативе специалистов федеральных или местных органов власти, в случае возникновения такой необходимости. Принимается соответствующее постановление после изучения документов кадастрового учета.
В случае если в кадастре нет сведений об участке, который планируется забронировать, соответственно, отсутствует кадастровый паспорт на него, зарезервировать такую территорию не получится.
Чтобы провести процедуру на законных основаниях, придется подготовить соответствующий пакет документов:
- в случае если на земельном участке, предназначенном для бронирования, будут размещаться объекты безопасности и обороны, или планируется возведение объектов природоохраны, понадобится документация по планированию территории;
- документы с указанием границ и размеров объектов, которые планируются к размещению на зарезервированных землях;
- заключение о соответствии площади забронированной земли нуждам госпрограмм.
Изучив все предоставленные документы, уполномоченное лицо составляет специальный документ. В нем содержаться сведения относительно цели резервирования, указываются сроки окончания процесса. Перечисляются также документы, на основании которых производится бронирование. Указываются ограничения, место и время проведения собрания, на котором лица, вовлеченные в процесс, ставятся в известность о произошедших изменениях. Перечисляются в документе и кадастровые номера всех участков, расположенных в пределах резервируемой территории.
Чтобы не было проблем и лишних вопросов, к решению прилагается перечень всех объектов, подлежащих резервированию и схема закрепленных земель.
Все перечисленные документы направляются в кадастр и госреестр, где происходит окончательная процедура ограничения прав на бронируемые участки и постановка их на государственный учет. Если принятое решение о резервировании своевременно не было зарегистрировано в реестре объектов недвижимости, оно не имеет законной силы, а участки, фактически, не являются забронированными и могут использоваться по усмотрению собственников.
Уполномоченные органы
Решение о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд принимает уполномоченный орган, в зависимости от уровня размещаемого объекта.
Так, при размещении объектов федерального значения, таких как:
- федеральный транспорт;
- оборона страны и безопасность государства;
- энергетика;
- высшее образование;
- здравоохранение,
решение принимает федеральный орган исполнительной власти. К примеру, Правительство Российской Федерации.
При размещении объектов регионального значения, таких как:
- транспорт;
- предупреждение ЧС межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;
- образование;
- здравоохранение;
- энергетика;
- физическая культура и спорт,
решение принимает исполнительный орган субъекта Российской Федерации. К примеру, Правительство Свердловской области.
При размещении объектов муниципального значения, таких как:
- электро-, тепло-, газо- и водоснабжение населения, водоотведение;
- автомобильные дороги местного значения;
- образование;
- здравоохранение;
- физическая культура и массовый спорт;
- обработка, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов,
решение принимает орган местного самоуправления. К примеру, Администрация города Екатеринбурга.