Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить. Разъяснение Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.
Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ
Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.
Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.
После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.
В целях повышения качества предоставления государственных услуг Росреестра, снижения количества отрицательных решений доводим до Вашего сведения информацию о порядке подготовки документов, необходимых для исправления реестровой ошибки в площади и (или) описании местоположения границ (конфигурации) земельного участка.
Изменение указанных характеристик в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) может осуществляться на основании соответствующего заявления и документов, представленных в орган регистрации прав в соответствии со статьями 14, 15 Закона № 218-ФЗ1, либо в порядке, установленном частью 3 статьи 61 рассматриваемого закона.
В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления (государственный учет в связи с реестровой ошибкой), за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Указанное исключение предусмотрено, в том числе, частью 3 статьи 61 Закона № 218-ФЗ, согласно которой воспроизведенная в ЕГРН ошибка, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим законом (далее – реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
В соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ одним из документов, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, является межевой план.
Согласно подпункту 4 пункта 22 Требований2, в случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются, в том числе, схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков. Копии таких документов включаются в состав Приложения межевого плана.
Схемой расположения земельного участка определяются проектируемые местоположение границ и площадь земельного участка или земельных участков, которые предполагается образовать и (или) изменить.
Воспроизведенная в ЕГРН ошибка может содержаться в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, или в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218,
Таким образом, реестровая ошибка в площади и описании местоположения границ (конфигурации) земельного участка может возникнуть:
— вследствие ошибки, допущенной в документе–основании формирования земельного участка;
— ошибки, возникшей при осуществлении кадастровых работ в определении характерных точек границ земельного участка.
1. В случае, если исправляется реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о площади и (или) описании местоположения границ земельных участков (конфигурации), перенесенных из документов, явившихся основанием подготовки межевого плана, необходимо учитывать, что в орган регистрации прав в таком случае должны быть представлены исправленные документы (содержащие верные значения характеристик), послужившие основанием формирования таких участков и постановки их на учет. При этом соответствующее обоснование должно быть приведено в разделе «Заключение кадастрового инженера».
Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письмах от от 17.10.2011 № 22781-ИМ/Д23, 14.12.2012 № 27701-ПК/Д23 «конфигурация земельного участка после уточнения местоположения его границ не может существенно отличаться от конфигурации, содержащейся в таких документах.
Обоснование местоположения уточненных границ земельного участка необходимо приводить в заключении кадастрового инженера, включаемом в состав межевого плана, во всех случаях уточнения местоположения границ земельных участков».
Рассмотрим несколько ситуаций:
— в случае, если земельный участок был образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на основании схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или если участок был образован (путем раздела, перераспределения, объединения) из участка государственной собственности либо с их участием. При исправлении реестровой ошибки в площади и описании местоположения границ участка в ранее изданную схему участка на кадастровом плане территории должны быть внесены изменения. В указанном случае также может быть издано новое постановление/распоряжение с отменой ранее изданного документа об утверждении схемы участка, содержащего неверные сведения в отношении ранее сформированного участка, включенное в состав межевого плана;
— если участок сформирован на основании постановления/распоряжения администрации о формировании земельного участка (до вступления в силу законодательства о необходимости подготовки и утверждении схемы участка). При исправлении реестровой ошибки в площади и описании местоположения границ участка в состав межевого плана должен быть включен акт о внесении изменений либо отмене и издании нового постановления/распоряжения, содержащий верные сведения в отношении исходного участка;
— если земельный участок образован в результате выдела участка в счет земельной доли и в результате его преобразования и последующего уточнения образованных из него участков их площадь не соответствует площади исходного участка. Считаем, что в указанном случае в основу межевого плана на образованные из него участки, в случае уточнения их площади в связи с исправлением реестровой ошибки, необходимо представить измененный проект межевания земельного участка, согласованный надлежащим образом с остальными участниками общей долевой собственности.
— если сведения об участке внесены в ЕГРН как о ранее учтенном объекте недвижимости на основании правоудостоверяющего либо правоустанавливающего документа. При исправлении реестровой ошибки в отношении образованных из такого участка земельных участков, в обоснование подготовки межевого плана необходимо представить постановление/распоряжение и содержащие верные сведения на исходный участок и подтверждающую наличие ранее допущенной ошибки при формировании (предоставлении) участка, в том числе путем издания нового постановления/распоряжения о внесении изменений в ранее изданный документ, который служил основанием предоставления участка на том или ином вещном праве.
Отсутствие в составе межевого плана документов, подтверждающих ранее допущенную ошибку при формировании участка, является основанием для принятия отрицательного решения.
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.
Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.
Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.
Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:
Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности. Его действия оцениваются как самозахват.
Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosreestor.online
После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.
Как исправляется ошибка без вашего участия
Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:
Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.
Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.
Как узнать, что ошибка исправлена
Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.
Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.
Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.
Как узнать, что ошибка исправлена:
Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.
Иногда ошибки выявляют не сами землепользователи, а после муниципального или государственного земельного надзора. Это еще большая неприятность, поскольку в этом случае, кроме переделки документов, придется еще заплатить штраф от 10 000 руб.
Неточности всплывают, когда вы собрались продавать участок, а покупатель перед оформлением пригласил кадастрового инженера с прибором, чтобы перепроверить, насколько ваш забор (фактические границы) соответствует координатам участка, внесенным в сведения Единого государственного реестра недвижимости (юридическим границам).
Причины возникновения
Практика показывает, что основными причинами ошибок кадастрового инженера, требующими немедленного исправления, являются:
- Высокая загруженность специалистов, которые для экономии времени определяют координаты характерных точек на местности без применения специального оборудования, «на глаз».
- Использование устаревших технических устройств, неверная настройка.
- Некорректная привязка участка к местной системе координат, игнорирование координатной сетки государственного значения.
- Невнимательности при проведении измерений.
- Недостаточный профессионализм сотрудников, технические ошибки при обработке информации.
Решение проблемы в досудебном порядке
Если всё же вы обнаружили, что была допущена ошибка в межевании и не знаете, что делать, будет полезно ознакомиться со статьёй 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней говорится о том, как исправить ошибку межевания и какие сроки даются на внесение изменений:
- Если допущенная ошибка технического характера, то есть допущена органом регистрации прав, то изменения вносятся в Росреестр после получения заявления от заинтересованного лица в течение 3 рабочих дней;
- Ошибка, допущенная во время процедуры межевания, устраняется в течение 5 рабочих дней после того, как будут получен пакет документов, подтверждающих её наличие.
Внесение корректировок в реестр по решению суда
Если внесение изменений в ЕГРН в добровольном порядке повлечёт нарушение чьих-то законных интересов, то ничего не остаётся, как обратиться в суд. Вместе с исковым заявлением подаются те же документы, что и в случае с досудебным урегулированием.
Чтобы не пришлось обращаться для восстановления справедливости в суд, достаточно заказать уточнение границ земельного участка в «Сервис-Гео». После того, как будут определены границы участка при межевании, инженерами будет составлен надлежащим образом оформленный план, на основании которого будут внесены сведения в Росреестр, после чего ваш участок будет считаться полноценным объектом недвижимости.
Томский районный суд Томской области рассмотрел гражданский иск о признании результатов ранее проведенного межевания недействительным. Истец решила выделить границы своего земельного участка фактически для чего и обратилась в кадастровую службу. При проведении работ было обнаружено, что произошло наложение на соседний участок, так как другой владелец неправильно указал параметры своего надела.
Ответчик не создавала конфликтной ситуации и не оспаривает, что по ее вине произошло неправильное межевание. Поддерживает просьбу о признании результатов замеров недействительным и необходимости проведения новых геодезических работ.
Кадастровые специалисты подтвердили, что ранее установленные параметры были ошибочными, а необходимость в установлении правильных границ действительно присутствует. На основании всего этого суд полностью удовлетворил исковые требования истца и постановил признать кадастровый план соседнего владельца недействительным.
Решение от 27 февраля 2020 г. по делу № 2-395/2018
- Смотреть
- Скачать
Практика по ошибкам вызывает много вопросов. На мой взгляд, это связано с несколько «аморфным» определением в законе.
Львиная доля случаев ошибки выявляется в сведениях об описании местоположении границ. Причем под нее в этом контексте пытаются подмахнуть все что угодно. К примеру:
- отрезал кадастровый инженер соседа половину соседнего участка – реестровая ошибка;
- определил местоположение границ участка вообще в другом месте – реестровая ошибка;
- предоставила администрация в собственность земельный участок одному лицу, без учета интереса других лиц, имеющих на него право – реестровая ошибка;
- Росреестр осуществил незаконный кадастровый учет объекта недвижимости – реестровая ошибка;
- администрация продала с аукциона половину чужого участка – реестровая ошибка.
Все эти примеры – НЕ реестровая ошибка.
Расходы на исправление наложения границ
Сама по себе процедура межевания земельных наделов представляется расходным делом. Услуги кадастровых инженеров стоит недёшево, а при возникновении указанной проблемы может понадобиться произвести межевание несколько раз и в отношении нескольких соседствующих участков.
Одна процедура межевания обходится примерно в 2–2,5 тысяч рублей в зависимости от региона. В Москве эта сумма гораздо выше и за свои услуги кадастровые инженеры берут больше 10 тысяч.
Кроме того, сбор документации и обращение в суд помимо расходов на корреспонденцию и транспорт, которые подсчитать просто невозможно, необходимо уплатить пошлину.
К примеру:
- запрос выписки из ГКН – 150–200 рублей;
- пошлина за подачу иска – в зависимости от суммы иска.
Сумму иска в данном случае указывает кадастровый инженер. То есть она исчисляется в зависимости от площади, которая оказывается спорной в результате наложения. В качестве суммы иска будет выступать удельная стоимость данной площади.
Если на сумме пошлины или расходах на корреспонденцию сэкономить не удастся, то можно сберечь деньги на проведении предварительного межевания. Для этого стоит расспросить соседей, проводилось ли согласование границ когда-либо или были ли споры между соседями. Это позволит не только сэкономить деньги, но и предварительно согласовать уточнение границ наделов с соседями, что позволит избежать споры в дальнейшем.
Суд по исправлению кадастровой ошибки
Правом обращения с исковым заявлением об исправлении кадастровой ошибки может обратиться только собственник земельного участка, сведения о границах которого подлежат изменению. Таким образом, подать рассматриваемое заявление вправе несколько лиц – собственников пересекающихся участков. Важно учесть:
- Текст искового заявления об исправлении кадастровой ошибки обязательно должен содержать точные указания на новые координаты земельного участка.
- К заявлению необходимо приложить сведения, подтверждающие наличие ошибки. В данном случае требуется предоставить межевой и технический планы, свидетельство о праве собственности (либо иной управомачивающий владение документ), разрешения об использовании земель, сведения о категории земли.
- В случае, если Вы еще не провели работы по межеванию их лучше закончить до обращения в суд, тогда судье будет легче разобраться и удовлетворить исковое об исправлении кадастровой ошибки.
Последствия неисправления кадастровой ошибки
Зачем исправлять, некогда допущенные ошибки? Неблагоприятные последствия ошибок:
- рассматриваемая недвижимость не сможет быть поставлена на учет, или же наоборот, снята с него;
- если объект был получен до 1997г., то оформить документацию современного образца, подтверждающую право собственности, также не выйдет;
- налоговые и прочие сборы будут производиться в большем, чем требуется на самом деле, размере;
- многие варианты использования объекта будут недоступны. К примеру, если указано, что земля предназначена для сельскохозяйственного использования, на ней не может быть построен частный дом;
- так же будет затруднительным получение какого-либо кредита, пособия, субсидии и т. д., так как в документах должна быть указана верная категория земли, соответствующая направленности выплат. Если же они не сходятся, соответственно и выплаты не будут предоставлены;
- возможно возникновение споров с собственниками прилежащих объектов. К примеру, если границы неверно указаны, каждый будет «тянуть одеяло» на свою сторону;
- затруднения в процессе распоряжения объектом.
Виды кадастровых ошибок
Кадастровая ошибка и порядок ее исправленияПриходить в эти Госорганы лучше сразу с заявлениями (2 экземпляра) и всеми документами. Если не знаете, как составить заявление и какие документы нужны, то обратитесь к нашим специалистам на сайте — тут. Данный способ довольно широко распространен в судебной практике. Определение реестровой ошибки
Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка:
1) допущенная кадастровым инженером, и содержащаяся в
-межевом плане,
-техническом плане,
-карте-плане территории,
-акте обследования,
2) содержащаяся в документах, направленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами, в том числе, в порядке информационного взаимодействия.
Причины возникновения
Обычно кадастровые неточности появляются при заполнении межевого плана инженером. Причина появления – неправильное определение координат земельного участка. Такая ситуация происходит в ряде случаев.
| Первый | Многие инженеры проводят межевание участка при помощи устаревшего оборудования в местной или условной системе координат, не осуществляя привязку к государственной системе. Как итог, будет создан участок и граница будет не привязана к местности. |
| Второй | Низкая квалификация. Специалист может не провести должную подготовку оборудования и грамотную обработку всех измерений, чтобы произвести привязку участка. Помимо этого, могут возникнуть небольшие просчеты в проведении вычислений. |
| Третий | Некоторые работники не выезжают на местность и вписывают в кадастровый план примерные координаты. Причина всему – ограниченное время из-за большого количества заказов. При получении данных они используют информацию о смежных земельных участках, которые были ранее поставлены на учет и картографические материалы. |
| Четвертый | Банальная невнимательность приводит к неграмотному изменению площади участка и неправильному вычислению конфигурации ограждения. |