Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью: расписка в получении денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделки с квартирами, совершаемые физическими лицами, всегда должны оформляться в виде договора. Так, граждане, не занимающиеся предпринимательской деятельностью, имеют право продавать и покупать квартиры, сдавать их в наём и снимать. Многие по ошибке именуют наём арендой, хотя Гражданский кодекс РФ идентифицирует эти сделки как абсолютно различные. Наём предполагает исключительно проживание, а аренда – осуществление предпринимательской деятельностью.
Что учесть при составлении расписки
Здесь несколько важных нюансов:
- Расписку при получении денег при покупке квартиры составляют на компьютере, распечатывают и ставят подписи. Но надежнее, если продавец напишет ее от руки – так покупателю потом проще будет отстоять свои права в суде.
- Подстраховаться помогут также парочка свидетелей. Информацию из их паспортов нужно внести в расписку, а затем пригласить на сам акт подписания.
- Расписку может составить от своего имени как продавец квартиры, так и покупатель. Более популярен, конечно, первый вариант. Но в некоторых случаях это выгодно сделать тому, кто приобрел квартиру. Если он соберется ее продавать, то сможет свести к минимуму налог на полученный доход.
Когда и зачем нужна расписка при продаже квартиры
Бумага, подтверждающая факт передачи денег, необходима в том числе:
● на этапе заключения предварительного договора, при получении продавцом задатка;
● при выплате аванса по основному договору купли-продажи;
● при передаче очередной части суммы в случае, если в договоре купли-продажи участники согласовали рассрочку выплаты;
● при окончательном расчете между сторонами.
Расписка при продаже квартиры нужна прежде всего покупателю — лицу, которое передает деньги. С ее помощью он при необходимости сможет подтвердить, что исполнил свои обязательства по договору — оплатил покупку.
В последующем пригодиться она может в разных ситуациях, например:
● если продавец окажется недобросовестным и захочет расторгнуть сделку, заявив, что покупатель не оплатил покупку;
● для подтверждения оплаты при общении с уполномоченными госорганами. Например, если покупатель захочет оформить налоговый вычет на стоимость покупки, ФНС России потребует предоставить, помимо декларации и договора купли-продажи, документ, подтверждающий передачу денег, а это и есть расписка.
Отсутствие этого документа при продаже недвижимости само по себе не гарантирует какие-либо проблемы — сделка все равно состоится и право за покупателем будет зарегистрировано.
Проблемы начнутся, если бывший владелец окажется недобросовестным и заявит, что денег не получал. В таком случае он даже вправе обратиться в суд и, если покупатель не докажет, что передал деньги, выиграет его.
В качестве подтверждения оплаты может выступать не только расписка. Например, стороны сделки вправе в акте приема-передачи квартиры указать, что деньги по договору переданы: это также служит доказательством исполнения покупателем его обязанности при продаже. Также подтвердить передачу денег можно и без расписки с помощью банковских бумаг о переводе средств, если расчеты происходили в безналичной форме.
Если никаких подтверждающих бумаг нет, придется доказывать исполнение иными способами, например аудио- или видеозаписями (при их наличии).
Нюансы оформления расписки
- За несовершеннолетнего ребенка младше 14 лет, являющимся собственником квартиры, средства в счет оплаты стоимости продаваемого имущества получают его представители по закону (родители или опекуны). Их присутствие обязательно при передаче денег, они же пишут расписку. При этом указывают свои персональные данные и ребенка. Ребенку при сделке присутствовать не обязательно.
- Ребенок несовершеннолетнего возраста, уже получивший паспорт, собственноручно пишет расписку, где указывает, что сумму денег получил в присутствии одного из родителя. Заверяется расписка личной подписью ребенка. Законные представителя также должны указать свои данные и расписаться.
- Если продавцов несколько, то каждый обязан написать расписку от своего имени с указанием конкретной, принадлежащей ему, доли от сделки.
- Расписка не требует нотариального заверения. Однако, стороны по обоюдному согласию могут обратиться к нотариусу для подтверждения факта передачи денежных средств. Тогда документ будет иметь более твердую юридическую силу.
Расписка не имеет срока давности и должна храниться у покупателя. Не следует передавать ее оригинал в налоговый орган или в Росреестр. Только оригинал является юридически значимым документом, который может стать доказательством передачи наличных средств при судебных разбирательствах, а также при получения налогового вычета.
Гражданский кодекс требует, чтобы задаток, независимо от его суммы, был санкционирован в письменной форме в виде договора или соглашения. В дополнение к этому документу обязательно нужно предъявить доказательства, подтверждающие факт перевода денег. Доказательство должно быть написано продавцом от руки, внесение изменений не допускается.
Если квартира была продана в общую собственность супругов или приватизирована на нескольких членов семьи, при подписании предварительного договора должны присутствовать все собственники. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, необходимо присутствие двух независимых свидетелей.
Депозиты накладывают значительные обязательства на обе стороны, и отказ от сделки невыгоден ни одной из них.
- Если продавец изменит свое мнение до продажи квартиры, обязав покупателя вернуть двойную сумму задатка, то
- Если покупатель меняет свое мнение, задаток теряется.
Чем отличается задаток от аванса
Пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует последствия прекращения и неисполнения обязательств, гарантированных вкладом. Если покупатель не выполняет условия договора, задаток остается у продавца. Если продавец отказывается выполнять свои обязательства, покупатель должен заплатить двойную сумму аванса.
Авансовый платеж — это денежная сумма, уплаченная заранее в качестве доказательства исполнения обязательства до того, как противоположное обязательство было исполнено. Авансовый платеж служит доказательством заключения договора, но не является способом гарантии фактического исполнения, так как он должен быть возвращен в случае невыполнения обязательства. Если покупатель или продавец отказывается от сделки купли-продажи после внесения задатка, задаток должен быть возвращен покупателю в полном объеме.
Авансовые платежи должны быть оформлены в договоре о задатке. Для перечисления депозита достаточно квитанции от получателя.
Особенности оформления задатка
Успешное осуществление сделки купли-продажи зависит от следующих условий
- Предварительный договор купли-продажи. Это договор, составленный с подробным описанием намерения сторон купить или продать товар.
- Договор эскроу подтверждает понимание сторонами сделки последствий в случае невыполнения того, что было оговорено по договору. Договор условного депонирования является приложением к предварительному договору купли-продажи.
- Расписка продавца подтверждает получение первоначального взноса.
При составлении депозитного договора важно учитывать следующие моменты
- Если квартира принадлежит нескольким лицам, все они должны быть включены в договор о задатке, присутствовать и подписать договор при передаче денег.
- Если покупатель согласен погасить ипотечный долг продавца, необходимо составить предварительный договор купли-продажи с подробным описанием процесса сделки и подписать соглашение о задатке на сумму долга.
- Если агент действует от имени продавца на основании доверенности, важно, чтобы в доверенности были четко указаны полномочия агента на получение первоначального взноса.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Как правильно составить расписку о получении денег
В составлении документа есть определенные правила, без которых он не будет юридически значимым:
- В большинстве случаев расписка полностью пишется от руки. Допускается печатный вариант, но в конце продавец и покупатель должны собственноручно написать свои фамилии, имена, отчества и подписаться.
- Документ пишется только законным владельцем проданного жилого помещения – другие люди, даже родственники, не имеют право писать расписку за собственника.
- Чтобы бумага о получении денег имела большую силу, то ее следует писать при свидетелях, которые заверяют данный документ своей подписью (это может быть риелтор).
- Составляется один экземпляр, который передается покупателю после того, как он отдал деньги.
Если расчеты велись по безналу, то доказательством оплаты будет платежное поручение или квитанция. Однако эксперты все равно советуют брать расписку, особенно когда в ДКП никак не указывается способ расчета между сторонами.
Привлечение свидетелей
Эксперты советуют передавать деньги за квартиру в присутствии свидетелей. Функция состоит в подтверждении факта выполнения процедуры. Для этого они представляют подписи в конце расписки. Эксперты рекомендуют привлечь 2 человек. Потребность в нотариальном заверении документа отсутствует.
Расписка составляется и в случае, если выполнен безналичный расчёт. Наличие квитанции из банка выступает спорным доказательством. Она подтверждает лишь факт выполнения банковского перевода. При этом документ еще не доказывает, что продавец получил деньги за квартиру.
Эксперты рекомендуют хранить расписку в течение всей жизни. Сообщать в Росреестр о процедуре оформления документа не нужно. Если передача средств производится в момент подписания ДКП, запись вносится в акт приёма-передачи недвижимости. Необходимо указать, что расчёт был выполнен в полном объеме. При этом у продавца отсутствуют претензии к покупателю по поводу оплаты. На практике может возникнуть необходимость в снятии обременения, которое было наложено на собственника. Нередко при помощи полученных денег производится погашение задолженности. В этой ситуации не нужно прикладывать расписку к заявке о прекращении ипотеки. Составляя подобные документы, продавец уже доказывает, что обременение отсутствует.
Расписка при покупке квартиры для налоговой службы
- Заглавие. К нему есть всего одно требование: оно должно коротко и ясно отображать суть документа;
- Обозначение сторон договора. Преамбула обязательно должна содержать информацию о том, кто является продавцом, а кто – покупателем объекта, являющегося предметом договора в основном соглашении (с указанием паспортных данных обоих). Если же продавцов несколько, следует указать их всех (также требуется подпись каждого из них). При этом указание, кто из владельцев какую долю получил, не обязательно. Главное – факт их согласия с получением обозначенных денежных средств. Это защищает как покупателя, так и всех собственников, ведь данный документ исключает возможность неосведомленности одного из собственников, что его долю продали без его ведома;
- Следующий важный атрибут расписки – это сумма. Обязательно нужно указать ее размер, а также валюту, в которой данная сумма передается. Это исключит возможность возникновения разночтений;
- Также обязательно следует указать реквизиты договора. Этот атрибут является доказательством факта наличия конкретной сделки и предупреждает ситуацию, при которой продавец заявит, что сделок между сторонами было две, а оплата прошла лишь по одной. По этой причине, также следует предельно подробно описать предмет договора, чтобы в дальнейшем, при необходимости, его можно было легко идентифицировать;
- Последним обязательным фактом является указание назначения платежа. В расписке непременно нужно указать, за что конкретно был внесен данный платеж (задаток, аванс либо уже часть полной стоимости объекта недвижимости).
Чтобы бумага имела юридическую силу, она должна содержать:
- Персональные данные автора расписки: полное имя, сведения о рождении, адрес регистрации, адрес проживания, контактный телефон.
Важно! Если расписка составляется доверенным лицом, он пишет свои координаты, затем добавляет информацию о том, в чьих интересах и на основании какого документа он действует. И перечисляет информацию законного собственника квартиры.
- Полные реквизиты документа, подтверждающего указанную информацию (паспорт, доверенность).
- Данные о свидетелях передачи денег, если такие присутствуют на сделке.
- Полученная от покупателя или доверенного лица сумма: цифрами, а в скобках – прописью полностью, заканчивая строку словами «тысяч рублей».
- Причина получения денег (покупка квартиры с указанием её адреса и других данных выписки из ЕГРН). Указывается основание передачи денег – договор или задаток «в счёт стоимости».
- Фактическая дата получения.
- Заканчивается расписка фразой «расчёт произведён полностью, претензий не имею».
- Подпись и полная расшифровка.
Пример расписки в получении денег за квартиру в качестве аванса в присутствии сторонних лиц-свидетелей:
Я, Соколов Игорь Петрович, 20 марта 1985 года рождения, паспорт серии 0809 №151795, выданный Петроградским ОВД г. Санкт-Петербурга 15 мая 2001 года, зарегистрированный по адресу: г. Санкт-Петербург, Каменноостровский пр-т, д.19, кв.53
получил от
Новикова Александра Анатольевича, 25 ноября 1989 года рождения, паспорт серии 0907 №212351, выданный Адмиралтейским ОВД г. Санкт-Петербурга 20 декабря 2005 года, зарегистрированный по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Глинки, д.1, кв.16
денежные средства в сумме 1 000 000 рублей (один миллион рублей) в качестве аванса за продаваемую трёхкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, пр-т Солидарности, д. 21, кв. 191 в соответствии с договором купли-продажи от 30.01.2020 года.
Расчёт произведён согласно договорённости в полном объёме, претензий не имею.
04.02.2020 г. подпись гражданина Соколова И.П.
Почему расписка так важна
Расписка – это документ, составленный в письменной форме, который гарантирует, что физическое или юридическое лицо выполнит свои обязательства или вернет долг. Такой документ имеет юридическую силу и может быть предоставлен в суде как доказательство правоты одной из сторон. После того как долг был выплачен или обязательства выполнены, документ передается должнику. Обязательства считаются выполненными при предъявлении расписки о получении денег и передаточного акта недвижимости (здесь указывается, что долг выплачен, претензий нет).
Расписка может быть двух видов:
- Простая рукописная. При составлении документа должны присутствовать свидетели – они поставят подписи, укажут контактные данные и смогут подтвердить, что подпись настоящая.
- Официальная, заверенная нотариусом – официальный договор займа.
Чаще всего документ составляют при займе денег в долг, предоставлении временного места жительства, при оформлении сделок купли-продажи, например, расписки при покупке квартиры. Если покупатель недвижимости отказывается выплачивать долг, то продавец имеет право взять расписку, и пойти с ней в суд – она считается официальным документом.
Необходимо ли присутствие нотариуса при составлении расписки
Нотариат защищает права и интересы граждан государства. При составлении расписки должны присутствовать не только свидетели, желательно воспользоваться услугами нотариуса. Официально заверенный документ имеет большую надежность и юридическую силу.
После того как на бумаге были указаны все данные, прописаны суммы, сроки и проставлены подписи покупателя и продавца, нотариус обязан объявить сделку официальной, то есть заверить документ – он поставит свою подпись и печать. Теперь сделка считается законной. Особенно важно заверение, когда вариант не рукописный, а печатный – его легко оспорить в суде.
Нотариус может помочь при составлении бумаги: подскажет, как правильно заполнять, соблюдая все существующие правила. Использование помощи нотариуса не обязательно, но желательно. Однако, если участники сделки полностью доверяют друг другу, то заверение им не потребуется.
Основной момент, на который обращают внимание граждане при составлении расписки, это простота её составления. Органы государственной власти не предъявляют никаких строгих требований к документу, не заставляют пользоваться общеобязательными унифицированными бланками. Для написания официальной бумаги будет достаточно лишь паспорта гражданина.
Расписка о получении задатка должна содержать в себе следующие моменты:
- дата и место составления;
- ФИО и паспортные данные участников правоотношений;
- факт передачи денежных средств;
- размер передаваемой денежной суммы;
- за что передаются деньги, в какой форме (наличные или безналичные);
- подпись представителя получившей стороны с расшифровкой (фамилия и инициалы).
Документ принято составлять на чистом листе бумаги формата А4 от руки при помощи синей или чёрной шариковой ручки либо в машинописном виде с помощью компьютерных средств. Оба варианта исполнения текста принимаются законом.
Расписка в получении денежных средств за квартиру не считается самостоятельным документом, это обязательное приложение к договору.
Стоит иметь в виду, что в самом акте приема-передачи также указываются результаты полностью произведенных расчетов, а также закрепленные подписями участников сделки подтверждения того, что они не имеют претензий друг к другу.
Расписка выполняет роль дополнительной страховки, которая в законной форме подтверждает процедуру передачи и получения денежных средств от продавца к покупателю.
Стоит иметь в виду, что расписка является гораздо более важным документом для покупателя, нежели для продавца, а в некоторых случаях владельцу недвижимости может даже сыграть на руку признание расписки недействительной.
Расписка может значительно помочь покупателю в случае оспаривания сделки. Об обязательном характере необходимости выдачи этого документа говорится в статье 408 Государственного кодекса Российской Федерации, которая называется «Прекращение обязательства исполнением».